文旅重资产与轻资产协同发展思考

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文旅重资产与轻资产协同发展思考

2025-10-28 1 返回列表

在文旅产业从快速复苏迈向繁荣发展的新周期，资产运营模式的革新成为行业破局的关键。2024 年，全国代表性文旅集团签约重大项目总投资达 2323 亿元，但单个项目超 50 亿元的仅占 6%，投资由 "重" 转 "轻" 的趋势愈发明显。重资产的稳定性与轻资产的灵活性，如同文旅产业的 "一体两翼"，单独发展皆有局限：重资产面临投资回报周期长、运营僵化的困境，轻资产则易陷入缺乏实体支撑、品牌力薄弱的瓶颈。唯有实现二者的深度协同，才能破解行业发展难题，构建可持续的文旅产业生态。

文旅轻重资产的内涵界定与特征辨析

（一）核心概念与行业认知

文旅重资产通常指投资规模大、回收周期长、实物形态明确的固定资产，主要包括主题公园、旅游度假区、酒店集群、景区基础设施等。这类资产是文旅产业的物理载体，具有稳定性强、资产增值潜力大的特点，但也存在资金占用多、运营成本高、抗风险能力弱等问题。例如天津泰达航母主题公园，初期依赖重资产投入实现快速增长，后期却因模式单一陷入发展乏力的困境。

文旅轻资产则以无形资产为核心，聚焦品牌运营、IP 孵化、管理输出、数字化服务等领域，具有投入小、见效快、灵活性高的优势。其核心价值在于通过文化创意、专业运营和技术创新，激活各类文旅资源的价值潜能。从沈阳 "文旅之王" 的文创整合到内蒙古文旅的票务营销平台，轻资产模式正成为激活市场活力的重要引擎。

（二）本质特征与功能差异

重资产的核心功能是构建文旅消费的物理场景，为游客提供沉浸式体验的基础载体。这类资产的价值不仅体现在硬件设施的完备性，更在于与地域文化的深度绑定 —— 沈阳故宫、张学良旧居等核心文旅场景，本身就是不可替代的文化重资产，承载着城市文旅的核心吸引力。但重资产的短板也十分突出，据行业数据显示，文旅重资产项目的平均回收周期通常在 8-15 年，远长于普通商业项目，且易受市场波动和政策调整的影响。

轻资产的核心功能是价值放大与效率提升，通过专业化运营实现资源的优化配置。美团平台数据显示，2025 年上半年 30 岁以下年轻消费者对轻资产属性产品的复购率比重资产产品高出 30% 以上，印证了轻资产在满足个性化消费需求上的独特优势。轻资产的核心竞争力在于其可复制性和可扩展性，如内蒙古文旅集团通过 "歌游内蒙古" 品牌，将票务运营、文创开发等轻资产模式快速复制到全区多个项目中，实现了规模化发展。

协同发展的内在逻辑与时代价值

（一）产业升级的必然要求

随着文旅消费从观光型向体验型、品质型转变，单一资产模式已难以满足市场需求。重资产若缺乏轻资产的赋能，极易陷入 "重建设、轻运营" 的困境，如华侨城集团曾依赖 "文旅 + 地产" 的重资产模式实现快速扩张，但在地产下行周期中，因缺乏核心 IP 和运营能力，陷入连续亏损，不得不大量抛售资产。而轻资产若脱离重资产的支撑，则会成为无源之水，如部分纯 IP 运营项目因缺乏实体体验场景，难以形成持续的用户粘性。

协同发展正是破解这一矛盾的关键。天津泰达航母通过引入裸眼 3D、VR 等技术项目，结合烟花秀、非遗文创等轻资产内容，不仅实现了重资产的保值增值，更让文创销售额占比突破 50%，印证了轻重资产结合的强大生命力。这种 "重资产筑基、轻资产增值" 的模式，已成为文旅产业高质量发展的必然选择。

（二）资源优化的实现路径

协同发展能够推动文旅资源的高效配置，实现 1+1>2 的效果。从区域发展来看，内蒙古文旅集团通过整合全区景区、演出等票务资源，搭建线上营销矩阵，使红石崖景区线上营收同比增加 610%，这种轻资产运营模式有效激活了分散的重资产资源。从项目运营来看，宁波环云湖片区通过 "政府引导 + 市场运作" 模式，由专业团队运营闲置农房等重资产，同时开发非遗体验、农事活动等轻资产内容，带动片区闲置农房改造率超 40%，竹农人均增收 2.4 万元。

在数字化时代，协同发展的资源优化效应更加凸显。陕西 "博观" 文旅大模型通过整合 12 大类特色文旅数据，开发 AI 伴游、数字人导览等轻资产应用，为超 400 万用户提供个性化服务，同时赋能景区、酒店等重资产主体提升运营效率，构建起 "数据驱动 + 场景落地" 的协同生态。这种数字化协同模式，正在重塑文旅产业的资源配置方式。

（三）市场竞争的核心支撑

当前文旅市场的竞争已从单一项目竞争转向生态体系竞争，轻重资产协同能力成为企业的核心竞争力。迪士尼的成功正是源于其构建的 "重资产主题公园 + 轻资产 IP 运营" 生态，主题公园作为体验场景吸引客流，影视 IP、周边产品等轻资产内容实现价值延伸，形成相互赋能的闭环。

国内企业也在积极探索特色协同模式。宋城演艺以重资产的景区为基础，通过轻资产的品牌输出、管理输出拓展市场，已在全国多个城市落地项目；美团则构建 "文化基因库 + 模块化运营体系"，以 "70% 标准化 + 30% 本土化" 的模式，实现标准化 IP 与地方重资产资源的有效结合。这些案例表明，只有构建完善的协同体系，才能在激烈的市场竞争中占据优势。

协同发展的主要模式与实践案例

（一）重资产筑基 + 轻资产增值模式

该模式以重资产为核心载体，通过植入轻资产内容提升项目的吸引力和盈利能力，是当前最主流的协同模式。天津泰达航母主题公园的转型实践极具代表性：在完成基础设施升级等重资产投入后，引入烟花秀等文化演艺项目，开发融入航母元素的文创产品，并联合天津本土非遗资源构建产品矩阵，实现了投资快速回收与持续盈利的双重目标。

在乡村文旅领域，这种模式同样成效显著。湖南绥宁青坡司农场依托智慧农田等重资产，深挖苗族、侗族非遗文化，开发剪纸、苗家插绣等体验项目，同时策划 "二十四节气" 农耕文化活动，将传统农事转化为特色旅游产品，带动 100 多名农户增收的同时，实现了生态、文化与经济的协同发展。

（二）轻资产前置 + 重资产落地模式

该模式强调运营前置，先通过轻资产方式验证市场需求，再进行重资产投资，有效降低投资风险。内蒙古文旅集团在景区开发前，通过分析消费者偏好、消费习惯等数据进行精准定位，锡林郭勒金莲川草原交接运营后，接待游客和营收分别同比增长 68.7% 和 47.8%，充分体现了轻资产前置的价值。

宁波环云湖片区的发展更具借鉴意义。乡遇文旅团队先入驻南联村打造 "乡遇・云湖居" 标杆项目，通过轻资产运营验证市场可行性后，再由政府通过购买服务形式引入团队负责片区整体运营，整合四村重资产资源推出联住产品和特色活动，形成 "试点先行、逐步推广" 的协同发展路径。这种模式尤其适合乡村文旅、新兴文旅片区等风险较高的项目。

（三）区域资源整合 + 组团协同模式

该模式以区域为单位，整合分散的轻重资产资源，形成协同发展的产业集群。内蒙古文旅集团聚焦 "歌游内蒙古" 区域品牌，整合全区景区、农畜产品、文创资源，通过线上营销矩阵、定制游线路等轻资产运营，带动多个重资产项目协同发展，同时盘活上海白云宾馆等划拨资产，实现了区域资源的优化配置。

浙江省宁波市江北区慈城镇环云湖片区则通过党建引领，将四个相邻村庄打造成发展共同体，依据资源禀赋差异化布局产业，形成 "一村一品、多村一业" 的矩阵。通过 "民宿联盟" 整合重资产资源，以 "四季云湖"IP 串联轻资产内容，年接待研学团队 1.2 万人次，探索出区域文旅协同的有效路径。这种组团协同模式，为破解乡村文旅 "单打独斗" 的困境提供了宝贵经验。

（四）数字化轻资产 + 实体重资产模式

在数字经济浪潮下，数字化轻资产与实体重资产的协同成为新趋势。陕西陕文投集团与华为合作打造的 "博观" 文旅大模型，不仅为游客提供定制化行程规划等服务，更面向 B 端开发 AI 数智员工，帮助酒店、景区等重资产主体提升运营效率，目前已接入超过 25 万家酒店，累计交易额近 70 亿元。

这种模式的核心在于数据的价值转化。通过构建统一的数据底座，打破 "数据孤岛"，实现游客行为数据、景区运营数据、消费数据的互联互通，为轻资产的精准运营和重资产的优化升级提供决策支撑。如西安长安十二时辰主题街区引入 AI 换装镜等数字化轻资产，让游客在实体场景中获得沉浸式体验，既提升了重资产的吸引力，又拓展了轻资产的盈利空间。

协同发展面临的现实挑战

（一）利益分配机制不完善

轻重资产的投资主体、运营主体往往不同，利益诉求存在差异，容易引发矛盾。重资产投资者追求长期稳定回报，轻资产运营方则更关注短期收益，这种诉求差异可能导致运营策略的冲突。例如部分文旅项目中，轻资产运营方为追求短期流量，过度开发商业化内容，忽视了重资产的长期保值增值需求；而重资产投资者的过度干预，也可能限制轻资产运营的灵活性。

在区域协同项目中，利益分配问题更为复杂。多个村庄或景区联合发展时，如何平衡核心资源拥有方与参与方的利益，如何合理分配门票收入、文创收益等，成为影响协同效果的关键。部分乡村文旅项目因缺乏合理的利益共享机制，导致村民参与积极性不高，难以形成持续发展的动力。

（二）运营能力与人才支撑不足

协同发展对运营能力提出了更高要求，需要同时具备重资产管理和轻资产创新的双重能力。当前很多文旅企业存在能力短板：传统重资产企业缺乏 IP 孵化、内容创作等轻资产运营能力，如华侨城的文旅项目因 IP 营销和设备相对落后，对年轻人的吸引力持续下降；而新兴轻资产企业则缺乏重资产整合和管理的经验，难以实现有效落地。

人才短缺是制约协同发展的另一重要因素。文旅协同发展需要既懂文化创意、数字技术，又懂景区运营、资本运作的复合型人才。但目前行业内这类人才供给不足，尤其是乡村文旅项目，人才缺口更为突出。宁波环云湖片区通过 "雁归云湖" 计划和 "乡村 CEO" 课堂培养本土人才，正是应对这一挑战的积极尝试。

（三）标准化与本土化的平衡难题

轻资产的可复制性依赖标准化体系，但文旅项目的生命力在于本土化特色，二者的平衡成为协同发展的重要挑战。标准化过度可能导致 "千园一面"，如部分主题公园盲目复制成功模式，忽视地域文化特色，最终陷入同质化竞争；而完全本土化则会增加运营成本，降低轻资产的可复制性。

美团的 "70% 标准化 + 30% 本土化" 模式提供了有益借鉴，其 "美在" 目的地计划在不同地区采取差异化落地策略：昆明结合咖啡与菌子资源，泉州聚焦美食，青岛提升住宿品质，实现了标准化 IP 与地方特色的有机结合。天津泰达航母则将自身军事文化元素融入场景营造和文创开发，既保持了品牌的标准化特征，又形成了独特的文化辨识度。

（四）融资渠道与政策支持不足

重资产项目资金需求大、回收周期长，融资难问题突出。尽管 2024 年文旅集团融资规模同比增长 43%，但融资工具仍以中期票据和超短期融资券为主，权益类融资占比偏低。轻资产项目则因缺乏实物抵押，融资难度更大，尤其是中小微企业，难以获得足够的资金支持开展创新运营。

政策支持的精准性也有待提升。当前部分政策侧重于重资产项目的建设补贴，对轻资产运营、数字化转型等方面的支持不足；区域协同发展中，跨部门、跨区域的政策协调机制不完善，存在规划不同步、标准不统一等问题，影响了协同效果的发挥。

推进协同发展的对策建议

（一）构建多元协同的利益共享机制

建立合理的利益分配模式是协同发展的基础。可采用 "基础收益 + 增值分成" 的方式，重资产投资者获得稳定的基础收益，轻资产运营方根据运营效果获得增值分成，形成利益共同体。例如内蒙古文旅集团在盘活划拨资产时，通过专业化运营实现资产保值增值，既保障了国有资产的权益，又让运营团队获得合理回报。

在区域协同项目中，应建立跨主体的利益协调平台。借鉴宁波环云湖片区的 "民宿联盟" 和 "共富工坊" 模式，通过资源整合、收益共享，带动村民、企业、政府等多方共赢。同时，可引入区块链等技术，实现收益分配的透明化、精准化，保障各方利益。

（二）强化复合型能力建设与人才培养

文旅企业应加快能力升级，构建 "重资产管理 + 轻资产创新" 的双重能力。重资产企业可通过内部孵化、外部并购等方式，培育 IP 运营、内容创作等能力；轻资产企业则可与重资产主体建立长期合作，积累实体运营经验。如祥源文旅通过收购优质重资产，同时强化运营能力，实现了轻重资产的协同扩张。

人才培养需要政府、企业、高校的协同发力。政府可出台人才激励政策，吸引高端人才投身文旅产业；企业应建立完善的培训体系，提升现有员工的综合能力；高校可开设文旅协同运营相关专业，培养复合型人才。宁波环云湖片区与宁波大学合作开设 "乡村 CEO" 课堂，采用 "理论授课 + 实地研学 + 项目孵化" 模式，为片区培养了专业运营人才，值得推广。

（三）探索标准化与本土化的融合路径

建立 "文化基因库 + 模块化运营" 的协同体系，是平衡标准化与本土化的有效方式。美团的实践表明，通过提炼核心运营模块实现标准化，同时预留本土化接口融入地方特色，既能保证运营效率，又能彰显项目个性。企业应深入挖掘地域文化资源，将文化元素融入产品设计、场景营造、服务体验等各个环节，实现 "形神兼备" 的协同。

在 IP 开发中，应坚持 "在地化创新" 原则。沈阳 "文旅之王" 品牌整合当地核心文旅场景的文创产品，既实现了标准化包装输出，又保留了地方文化特色；内蒙古文旅集团的 "歌游内蒙古" 品牌，结合不同地区的资源禀赋设计定制游线路，实现了品牌统一性与产品差异化的平衡。

（四）拓宽融资渠道与强化政策支持

创新融资模式，构建多元化的资金保障体系。鼓励发展文旅 REITs，盘活存量重资产，为轻资产运营提供资金支持；推广 ABS、PPN 等融资工具，满足轻资产项目的资金需求。2024 年首旅集团通过 24 笔融资获得 249 亿元资金，为轻重资产协同发展提供了有力支撑，其经验值得借鉴。

政府应优化政策支持体系，加大对协同发展的精准扶持。在财政政策上，重点支持轻资产运营、数字化转型、人才培养等薄弱环节；在土地政策上，保障文旅重资产项目的合理用地需求，同时鼓励利用闲置资源发展轻资产业态；在监管政策上，建立适应协同发展的标准体系，加强跨区域、跨部门的协调联动。

（五）以数字化驱动协同效能提升

加快建设文旅数字基础设施，构建统一的数据共享平台，打破 "数据孤岛"，为轻重资产协同提供技术支撑。陕西 "博观" 文旅大模型通过整合多维度文旅数据，实现了对游客需求的精准洞察和对运营流程的智能优化，其经验表明，数字化能够显著提升协同效率。

推动数字技术在协同场景中的深度应用。利用 VR/AR 技术丰富重资产的体验内容，如天津泰达航母引入的裸眼 3D、VR 项目；通过 AI 数智员工、智能营销系统等提升轻资产运营效率，如陕西文旅平台的 AI 数智员工可自动同步 OTA 产品信息、更新价格，大幅降低运营成本。同时，探索数字文创、虚拟体验等新业态，打造 "线上轻资产 + 线下重资产" 的融合产品，拓展协同发展的新空间。

结语

文旅重资产与轻资产的协同发展，不是简单的模式叠加，而是产业生态的系统性重构。从重资产的物理空间到轻资产的文化内涵，从单一项目的运营到区域资源的整合，从传统模式的升级到数字化生态的构建，协同发展正在重塑文旅产业的价值创造方式。

当前，文旅产业正处于高质量发展的关键期，面对消费升级的市场需求和数字化转型的时代浪潮，唯有坚持轻重并举、协同共生，才能破解发展难题，增强核心竞争力。

未来，文旅产业的竞争将是协同能力的竞争，是生态体系的竞争。文旅企业应主动打破思维定势，探索适合自身的协同模式；政府应强化政策引导，营造良好的发展环境；行业从业者应提升专业素养，适应协同发展的时代要求。唯有如此，才能推动文旅产业实现质的有效提升和量的合理增长，为消费者创造更优质的文旅体验，为行业发展注入持久动力。

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